À l’issue d’une année 2025 marquée par une reprise timide, le marché immobilier français affiche des signaux contrastés. Entre stabilisation des prix dans l’ancien, chute historique du neuf, tension locative persistante et taux de crédit toujours exigeants, le secteur avance avec prudence.
Une stabilisation des prix : un apaisement en trompe-l’œil
À la fin de l’année 2025, le marché immobilier français présente une progression des prix modérée. Il se caractérise par une hausse comprise entre +1 % et +2 %, selon MeilleursAgents. Cette tendance traduit un léger regain de confiance, sans pour autant retrouver les niveaux de dynamisme observés avant 2020.
Les prix diffèrents selon les métropoles. Par exemple, les prix à Paris se maintiennent autour de 9 600 €/m², tandis que des métropoles comme Lyon ou Bordeaux demeurent à des niveaux élevés, autour de 4 700 €/m². Les prix illustrent une situation contrastée : la demande reste soutenue dans les pôles attractifs, mais la capacité d’achat des ménages continue de se contracter sous l’effet des taux de crédit et de l’inflation résiduelle.
Cette stabilisation des prix constitue certes un indicateur rassurant, mais elle masque une tension persistante entre vendeurs, souvent hésitants à revoir leurs prétentions, et acheteurs en quête de meilleures conditions de financement.
Un marché locatif sous tension : des loyers qui progressent plus vite que l’offre
Le marché de la location demeure l’un des segments les plus tendus en 2025. Les loyers poursuivent leur progression à un rythme supérieur à celui de l’inflation, avec des hausses estimées autour de +1,5 % sur l’année.
Cette situation s’explique par plusieurs facteurs :
- une offre limitée, notamment dans les métropoles et les villes moyennes attractives,
- un ralentissement de l’accession à la propriété, poussant davantage de ménages vers le parc locatif,
- l’impact des normes énergétiques, qui restreignent la mise en location des biens les moins performants. Notamment les logements classés G qui sont interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Cette mesure vise à retirer progressivement les passoires thermiques du parc résidentiel et à accélérer la transition vers un habitat plus performant.
La tension locative se renforce donc mécaniquement. Le parc disponible diminue, tandis que la demande s’intensifie. Cette dynamique exerce une pression sur les ménages et complique la mobilité résidentielle.
Des taux de crédit immobiliers stabilisés, mais toujours exigeants
Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen se situe autour de 3,14 % en octobre 2025. Cette stabilisation marque la fin de la hausse rapide qui avait frappé le marché en 2022-2023. Toutefois, cette accalmie ne signifie pas un retour aux conditions extrêmement favorables de la décennie précédente. Le maintien des taux au-dessus de 3 % réduit mécaniquement la capacité d’emprunt. Par exemple, un ménage empruntant 250 000 € sur 20 ans supporte désormais un coût global augmenté de plusieurs dizaines de milliers d’euros par rapport à 2021.
Cette situation aboutit à une sélection plus stricte des profils d’acquéreurs. Les ménages modestes ou faiblement dotés en apport personnel peinent à accéder au financement, limitant ainsi la fluidité du marché.
Un marché du neuf en grande difficulté : une alerte structurelle
Le secteur du logement neuf traverse en 2025 sa période la plus critique depuis plus de dix ans. Les chiffres du troisième trimestre témoignent d’un effondrement des mises en vente, avec moins de 10 000 logements commercialisés, un niveau historiquement bas (FPI).
Plusieurs éléments expliquent cette contraction :
- la hausse des coûts de construction, entraînés par les matériaux et les normes environnementales,
- la disparition progressive de dispositifs d’incitation tels que le Pinel, combinée aux hésitations prolongées du gouvernement concernant la mise en place de nouveaux mécanismes fiscaux comme le statut de bailleur privé, a nettement entamé l’appétit des investisseurs.
- le recul marqué de la demande, en particulier celle des primo-accédants.
Même si les prix du neuf restent globalement stables, les promoteurs peinent à reconstituer des marges suffisantes pour lancer de nouveaux projets. Cette situation pose un enjeu majeur : l’offre de logements neufs risque de rester insuffisante pendant plusieurs années, ce qui alimentera à terme la tension dans l’ancien et le locatif.
L’ancien : un marché qui résiste mais avance lentement
Le marché de l’ancien représente encore la majorité des transactions et montre des signes de reprise progressive avec un volume estimé autour de 916 000 ventes en 2025 (+10 % sur un an) selon les Notaires de France. Cette remontée contraste avec le cycle baissier de 2022-2024.
Cependant, cette reprise demeure fragile. La capacité d’achat amputée, la prudence des ménages et l’ajustement partiel des prix freinent la dynamique. De nombreux vendeurs maintiennent des tarifs élevés, tandis que les acheteurs deviennent plus exigeants sur la qualité du bien, sa performance énergétique et son prix. Cette asymétrie entre offre et demande conduit à des négociations plus longues et à une baisse modérée mais réelle dans certains territoires, notamment dans les zones rurales ou les villes moyennes peu dynamiques.
Faut-il s’inquiéter pour 2026 ?
Le marché immobilier aborde 2026 dans une zone d’équilibre fragile, avec des prix toujours élevés, un neuf en difficulté, une demande solvable restreinte par les taux et un locatif sous tension. L’arrivée du statut de bailleur privé au 1er janvier (s’il est adopté dans le cadre de la loi de finances 2026) pourrait toutefois soutenir l’investissement locatif dans les zones tendues. Le marché entre en 2026 avec trois défis majeurs : un déficit de production, des conditions de crédit strictes et la nécessité d’accélérer la rénovation du parc ancien.
